Achtergrondartikel
De meeste woningen staan er al
Nederland staat voor een flinke opgave. Het tekort aan woningen loopt op richting 400.000 in 2025 en de ambitie is om richting 2030 per jaar zo’n 100.000 nieuwe woningen te realiseren. Tegelijkertijd zijn de huizenprijzen in korte tijd sterk gestegen. Voor veel starters, ouderen en gezinnen wordt het daardoor steeds moeilijker om een passende en betaalbare woning te vinden.
Toch bestaat Nederland nu al uit meer dan acht miljoen woningen. Veel daarvan zijn gebouwd in een tijd waarin gezinnen gemiddeld uit vier personen bestonden. Vandaag de dag zijn huishoudens veel kleiner. Het aantal eenpersoonshuishoudens is in de afgelopen decennia verdrievoudigd. Hierdoor ontstaat bijvoorbeeld onderbewoning en daarmee een duidelijke mismatch tussen hoe woningen zijn ontworpen en hoe mensen nu wonen. De ruimte die we hebben wordt simpelweg niet optimaal benut.
Volgens Natuur & Milieu ligt er juist in die bestaande voorraad een enorme kans. Door woningen slimmer te gebruiken kunnen we de druk op de woningmarkt verlichten, terwijl we tegelijk het grondstoffengebruik en de uitstoot van CO2 verlagen. De meeste woningen staan er al. Daar liggen de mogelijkheden.
Beter benutten
Door de ruimte van bestaande gebouwvoorraad beter te benutten, creëren we snel extra woonruimte. Vooral drie ingrepen spelen hierbij een belangrijke rol. Het splitsen van woningen in meerdere zelfstandige woonunits. Het optoppen van bestaande gebouwen met één of meer extra woonlagen. En het transformeren van (leegstaande) gebouwen naar woningen.
Uit onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw in opdracht van Natuur & Milieu blijkt dat deze drie vormen samen tegen 2030 kunnen zorgen voor 100.000 tot 120.000 extra woningen. Met meer stimulerend beleid en ondersteuning van gemeenten kan dit nog eens met 25.000 tot 37.000 woningen stijgen. Dat maakt dit tot een van de meest effectieve en duurzame manieren om de woningnood aan te pakken.
De milieuwinst is groot
Het beter benutten van bestaande bouw heeft niet alleen voordelen voor de woningmarkt, maar ook voor het klimaat. Nieuwbouw vraagt veel grondstoffen en veroorzaakt CO2-uitstoot. De bouwsector is verantwoordelijk voor ongeveer elf procent van de totale Nederlandse CO2-uitstoot. Door te bouwen binnen bestaande structuren wordt veel minder materiaal gebruikt.
Splitsen, optoppen en transformeren leveren tot gemiddeld zo’n zestig procent minder CO2-uitstoot op dan nieuwbouw. Ook zijn veel minder materialen nodig. Daarnaast is er bovendien minder stikstofuitstoot, omdat er minder bouwverkeer en minder sloopwerk nodig is.
Het gezamenlijke manifest van Natuur & Milieu en het Nationaal Renovatie Platform laat zien dat de meeste woningen die we in de toekomst nodig hebben, er in feite al staan. Daardoor kunnen we sneller, schoner en met minder druk op natuur en ruimte bouwen. Door beter te benutten ontstaat woonruimte zonder dat nieuwe natuur hoeft te verdwijnen.
Waarom gebeurt er zo weinig?
Hoewel de mogelijkheden groot zijn, blijft het aantal gerealiseerde woningen achter. Jaarlijks worden er nu ongeveer twaalfduizend woningen toegevoegd via splitsen, optoppen en transformeren. Het aantal gesplitste woningen neemt zelfs af. Vorig jaar waren het er nog maar 2840, terwijl dat er enkele jaren eerder ruim 3600 waren.
Uit ons onderzoek blijkt dat veel bewoners en woningcorporaties graag willen bijdragen, maar tegen strikte eisen aanlopen. Gemeenten zijn wel voordelen, maar kiezen toch voor strenge generieke eisen vanwege zorgen om mogelijke risico’s. Ze hanteren bijvoorbeeld hoge parkeernormen. Zo raakt het belang van nieuwe woonruimte vaak ondergeschikt. Daarnaast zijn er financiële belemmeringen en vallen mensen die een woning splitsen soms zelfs terug in toeslagen, omdat het inkomen anders wordt beoordeeld. Dit soort drempels remt de ontwikkeling, terwijl de urgentie juist hoog is.
Wat kan er veranderen
Om beter benutten grootschalig mogelijk te maken, doen overheden er goed aan barrières wegnemen en ruimte creëren. Vergunningstrajecten kunnen duidelijk en werkbaar zijn. Parkeernormen moeten aansluiten bij de realiteit van compacte steden waarin steeds meer mensen andere vormen van mobiliteit gebruiken. Financiële drempels voor bewoners en corporaties kunnen verdwijnen, zodat investeren loont.
Ons onderzoek laat zien dat gemeenten het splitsen en delen van woningen actief van de grond kunnen trekken en daarmee op korte termijn veel woningen kunnen realiseren. Met relatief eenvoudige aanpassingen wordt veel bereikt. Zo kunnen gemeenten parkeernormen versoepelen, vooral in goed bereikbare wijken, maatwerk toepassen bij leefbaarheidstoetsen en vergunningsprocedures eenvoudiger en goedkoper maken. Dat dit werkt, blijkt uit praktijkvoorbeelden. Bijvoorbeeld in Nijmegen. Waar dankzij soepel beleid en samenwerking met woningcorporatie Talis wekelijks succesvol woningen worden gesplitst.
